Svarīgākais ēkas renovācijā – būvniecības uzņēmuma izvēle

[ A+ ] /[ A- ]

Ja daudzdzīvokļu māja pretendē uz ERAF līdzfinansējumu tās siltumnoturības uzlabošanai, tad dzīvokļu īpašniekiem un to pilnvarotajai personai, uzsākot mājas renovāciju, liela uzmanība jāpievērš būvdarbu veicēja izvēlei.

Vienlaikus ļoti svarīgi ir apzināties paredzamajiem būvdarbiem pieejamo finanšu līdzekļu apjomu, ko dzīvokļu īpašnieki ir gatavi ieguldīt renovācijas darbos. Paredzamā būvdarbu līgumcena noteiks to, vai būs nepieciešama iepirkuma procedūra.
Iepirkuma procedūra
Svarīgi iepirkuma procedūru plānot rudenī vai ziemā, lai, būvniecības sezonai sākoties, laikus varētu uzsākt ēkas atjaunošanas darbus. Lai izvēlētos būvdarbu veicēju, finansējuma saņēmējam ieteicams rīkot iepirkuma procedūru (cenu aptauju) – arī gadījumos, ja to neparedz normatīvie akti iepirkumu jomā. Tas ļaus piedalīties lielākam skaitam uzņēmēju, no kuriem varēs izvēlēties piemērotāko. Organizējot jebkuru iepirkumu par būvdarbiem, ļoti svarīgi ir precīzi un nepārprotami izstrādāt prasības potenciālajiem pretendentiem, kā arī sniegt visu vajadzīgo informāciju par paredzamajiem būvdarbiem.
Iepirkuma dokumentācijā svarīgi noteikt galvenos nosacījumus jeb atlases kritērijus. Saskaņā ar Publisko iepirkumu likumu atlases kritēriji var būt uzņēmuma maksātspēja, nodokļu parādu neesamība. Atlases kritēriji ir arī būvuzņēmēja pieredze un finansiālā stabilitāte, t.i., vai šis būvuzņēmējs vispār prot un spēj izpildīt paredzamos būvdarbus, vai būvfirmā ir darbu izpildītāji ar viņu kvalifikāciju apstiprinošiem dokumentiem.
Kā pārliecināties, vai uzņēmēja rīcībā ir pietiekami finanšu resursi plānoto būvdarbu veikšanai? Var pieprasīt iesniegt kredītiestādes apliecinājumu, ka uzņēmēja rīcībā ir vai būs pieejami finanšu resursi (piemēram, kredītlīnija) noteiktā apjomā (nosakot apjomu procentu veidā no piedāvātās līgumcenas utt.), ja uzņēmējs uzvarēs rīkotajā iepirkumā. Nedrīkst aizmirst, ka iepirkuma dokumentācijai jāpievieno tehniskais projekts un/vai tehniskā specifikācija. No šiem dokumentiem un to izstrādes kvalitātes lielā mērā būs atkarīgs būvdarbu rezultāts. Pamatojoties uz tiem, būvuzņēmējs sagatavos savu piedāvājumu un izvēlēsies būvdarbu tehnoloģiju un izmantojamos materiālus. Svarīgi jau tehniskajā projektā noteikt, ka būvdarbos jāizmanto augstvērtīgi un kvalitatīvi materiāli, kuri atbilst LR spēkā esošo standartu un būvnormatīvu prasībām, precīzi definējot to raksturojošos parametrus, kā arī, lai tie atbilstu pasūtītāja prasībām un vajadzībām.
Balstoties uz tehniskajā projektā noteiktajiem būvdarbu apjomiem, būvuzņēmējam jāsagatavo un jāiesniedz savs finanšu piedāvājums (tāmes). Iepirkumu dokumentos jānosaka, ka pasūtītājs pieņems izskatīšanai tikai atbilstoši iepriekšminētā būvnormatīva prasībām sagatavotas tāmes, jo pretējā gadījumā pretendentu finanšu piedāvājumi būs grūti salīdzināmi. Turklāt pasūtītājs nevarēs pārliecināties, vai uzņēmējs ir iekļāvis visus vajadzīgos izdevumus, kuri nepieciešami būvdarbu veikšanai.
Vēl iepirkuma dokumentos jānosaka piedāvājuma izvēles kritērijs, kas varētu būt saimnieciski visizdevīgākais piedāvājums vai tikai cena. Izvēloties saimnieciski visizdevīgāko piedāvājumu, papildus cenas kritērijam var izvēlēties šādus papildu kritērijus: veikto būvdarbu izpildes termiņi, būvdarbu veicēja profesionālās darbības apdrošināšana utt. Galvenais nosacījums, lai šie izvēlētie vērtēšanas kritēriji būtu objektīvi un saistīti ar paredzamo iepirkuma priekšmetu (būvdarbu raksturu) un lai to vērtēšana būtu precīzi noteikta iepirkuma dokumentos.
ERAF aktivitātes ietvaros, lai samazinātu pasūtītāja risku līguma izpildes laikā, līgumā jāparedz, ka darbu izpildītājs iesniedz pasūtītājam papildu saistību izpildes nodrošinājumu – būvniecības garantijas laika garantijas apdrošināšanas polisi uz vismaz diviem gadiem no objekta nodošanas brīža par apdrošinājuma summu, kas nav zemāka par pieciem procentiem no projekta kopējo būvniecības izmaksu apmēra.
Būvuzņēmēja izvēle ir pats svarīgākais posms visā projekta realizācijā, jo tieši no tā, cik kvalificēts un pieredzējis būs būvuzņēmējs, ir atkarīgs gala rezultāts un izpildīto darbu kvalitāte, kā arī panāktais siltumenerģijas ietaupījums. Latvijas Investīciju un attīstības aģentūras mājaslapā interesenti var atrast ieteikumus pareizai iepirkuma dokumentācijai.
Būvniecības līgums
Korekts līgums par būvniecību ir veids, kā pasūtītājs var sevi pasargāt no negodīga būvkomersanta. Līgumā precīzi jādefinē līguma priekšmets, kā arī jāraksta līguma summa ar nodokļiem un, ja nepieciešams, šīs līguma summas īpašie apmaksas noteikumi (avanss vai tas, ka tiek maksāts ik nedēļu, kā arī soda procenti). Svarīgs līguma punkts ir izpildes termiņš, precīzi nosakot darbu sākšanas un beigšanas datumus, arī starptermiņus. Līgumā nepieciešams noteikt, ka būvfirmai jābūt reģistrētai Būvkomersantu reģistrā un atbildīgajam būvdarbu vadītājam jābūt sertificētam, iekļaujot viņa rekvizītus šajā līguma sadaļā. Būvniecības līgumā precīzi jānosaka veicamās darbības, lai līgumā izdarītu izmaiņas. Piemēram, ja rodas papildu darbi, jāsagatavo akts, kāpēc tie ir izveidojušies, pievienojot tāmi, ko apstiprinājis pasūtītājs. Līgumā arī jāparedz, kādā veidā tiks nodots būvlaukums (parasti to nodod ar aktu). Jāvienojas par būvdarbu uzsākšanas datumu un kārtību, kādā tas tiks darīts, un jānosaka, kādas atļaujas būvuzņēmējam jāsakārto.
Tāpat jāparedz darbu pieņemšanas–nodošanas kārtība, t.i., jāapraksta procedūra, kādā veidā tiek iesniegts pieņemšanas–nodošanas akts, precīzi nosakot termiņus un atrunājot situāciju, ja būvdarbi veikti nekvalitatīvi. Latvijas būvnormatīvi nosaka, ka būvniecības garantijas termiņš nedrīkst būt mazāks par diviem gadiem. Līdz ar to, ja plānots, ka garantijas termiņš ir divi gadi, līgumā var to neatrunāt. Pretējā gadījumā to nepieciešams precīzi noteikt. Noteikti arī precīzi jāapraksta, kāda procedūra jāievēro garantijas laikā, novēršot defektus. Proti, cik ilgā laikā būvuzņēmējam jāreaģē uz izsaukumu, cik ātri jānovērš bojājums. Pasūtītājam vēlams paredzēt rīcību gadījumos, ja būvuzņēmējs neierodas uz izsaukumu, un to, kā pasūtītājs var rīkoties, pieaicinot citus izpildītājus. Līgumā jānosaka, ka šajā gadījumā pēc līguma izpildes pabeigšanas no būvuzņēmēja pasūtītājs saņem neatsaucamu garantijas laika bankas garantiju vai garantijas laika garantijas apdrošināšanas polisi. Atgriežoties pie samaksas kārtības, jāparedz, kādā veidā tiks dzēsts avanss un kā notiks garantijas naudas ieturēšana un izmaksa pēc būvdarbu pabeigšanas, ņemot vērā iesniegto nodrošinājumu. Pasūtītājam noteikti jāparedz visi noteikumi, kā un kad tiek veiktas termiņu izmaiņas un kura no pusēm nes atbildību par izmaiņu sekām, kā arī jānosaka soda sankcijas. Tāpat precīzi jāapraksta situācijas, kurās tiks lietots līgumsods un kurās – zaudējumu segšana. Lielākoties līgumsodu piemēro, ja kāda no pusēm nav izpildījusi savas saistības noteiktā termiņā, bet zaudējumus piestāda tad, kad kāda no pusēm nodarbojas ar kaitniecību vai ir bojājusi otras vai trešās puses mantu un ietekmējusi vai aizkavējusi saimnieciskās darbības veikšanu. Līguma pielikumā jāpievieno būvniecības tāme un laika jeb kalendārais grafiks.
Būvatļauja
Lai saņemtu būvatļauju, pasūtītājs būvvaldē iesniedz: būvatļaujas pieprasījumu, akceptētu būvprojektu, zemes gabala īpašuma tiesības vai lietošanas tiesības un apbūves tiesības apliecinošus dokumentus, sertificēta atbildīgā būvdarbu vadītāja un sertificēta būvuzrauga, ja tāds pieaicināts, saistību rakstu (saistību rakstus aizpilda divos eksemplāros, un viens no tiem glabājas pie saistību raksta iesniedzēja), līguma par autoruzraudzību kopiju un autoruzraudzības žurnālu, ja paredzēta būvdarbu autoruzraudzība, būvdarbu žurnālu, apdrošinātāja izsniegtu būvuzņēmēja vai būvētāja civiltiesiskās atbildības obligātās apdrošināšanas polises kopiju.
Būvdarbi
Būvdarbus drīkst veikt būvkomersantu reģistrā reģistrēts būvuzņēmējs. Nelielu ēku, piemēram, ģimenes māju un nelielu saimniecības ēku būvdarbus – arī privātpersona kā būvētājs. Būvētājam nav nepieciešams būvprakses sertifikāts, ja viņš veic darbus, kam nav vajadzīga būvatļauja, vai savām vajadzībām būvē, rekonstruē, renovē vai nojauc tā īpašumā esošu būvi, kura nav augstāka par diviem stāviem un kuras apbūves laukums nav lielāks par 400 m2 un būvtilpums – par 2000 m3. Būvdarbu kvalitātes kontrolei un uzraudzībai pasūtītājs ir tiesīgs pieaicināt būvuzraugu un autoruzraugu. Būvdarbu vadītājam katru dienu Būvdarbu žurnālā (arī vienkāršotās fasādes renovācijas gadījumā) jāveic pieraksti par veiktajiem būvdarbiem un izmantotajiem būvizstrādājumiem, kā arī jāpievieno attiecīgie rasējumi un būvizstrādājumu atbilstību apliecinošie dokumenti. Daudzdzīvokļu mājas renovācija tiek īstenota ERAF aktivitātes ietvaros, tāpēc ēkas atjaunošanas procesā jāizmanto materiāli vai to ekvivalenti, kas norādīti tehniskajā dokumentācijā (energoauditā un tehniskajā projektā vai vienkāršotās renovācijas apliecinājuma kartē).
Rakstā izmantota informācija no izdevuma «Soli pa solim līdz mājas atjaunošanai».